权威专家剖析:全款买房照旧贷款买房 ？这才是真相
我是北京房姐 ，一位资深房地产投资专家。你们晤面很晚的智囊为1万人买房提供了最好的解决计划。唯一敢于在房地产媒体上说真话的人！方姐属于实战学校 ，只说对你最有用的操作和建议。请通过私人信件向方姐提问
问题:你好 ，伉俪非京户 ，现住永安南里西北一室一厅 ，唯一精装 ，房本只有丈夫 ，贷款60万以上。8月 ，我在绚烂设置了一栋三居室的塔楼 ，并签署了六个月的周期。然而 ，市场低迷。预计短时间内卖不出去。我只能选择Lh。我有资格买房 ，并在那里筹集首付。我有贷款纪录 ，是第一套二贷。绚烂中的首付需要330元左右 ，现在可以筹集205 ，用亲戚典质贷款80 ，丈夫信用贷款25 ，尚有一些差别。我是现有房地产的次贷款人 ，只能还清典质 ，以是我必需再次典质永安里。问题一:怎样安排资金效益最好 ？我们没有公司 ，永安里典质贷款照旧商业贷款更好 ？绚烂中全额典质更合适吗 ？怎样操作 ？问题2:永安南里现在挂6.9 ，预计明年上半年会卖吗 ？问题3:你以为绚烂怎么样 ？谢谢
答：全额典质贷款更适合商业贷款。首先 ，找一家垫款公司过桥 ，上半年会恢复。问题不大。它属于车盘。衡宇类型紧凑 ，衡宇收购率高。其中 ，板楼衡宇类型相对方形。若是价钱合适 ，你可以写书
问题:你好 ，方姐姐。现在她手里有500现金 ，年化10%-15%的保本理财渠道。投资房地产照旧投资理财收入更高 ？
答：10年以上的资源�；な俏屎�。cf专业玩家可以使用约莫10笔资金。收入和财务管理不是一个维度。让我们谈谈干货。剖析购房利润现实上取决于三个因素：1。买入时的单价 ，预计卖出时的单价和面积；2.杠杆率；3.最后是融资本钱（利率）。为什么喜欢看地段、楼龄、户型 ？无非就是看现在的价钱 ，以后能卖几多钱。杠杆越高 ，利润(亏损)越快。当大大都人仍然担心怎样解决月供而拒绝高杠杆时 ，你可以通过创立正现金流来获得比其他人高几倍的杠杆 ，并实现超车。为什么说利率不敏感 ？由于与屋子的增添相比 ，6%的信用贷款、典质贷款和12%的贷款都是微缺乏道的 ，更不必说4.9%的最低典质贷款了。买房利润=(卖出单价-买入单价)*面积*杠杆倍数-融资本钱
问题:第一套房 ，想从投资和保值的角度买房 ，然后思量栖身地(海淀事情)。首付600万左右 ，买新居照旧二手房 ？哪些社区合适 ？请推荐方姐
答：海淀区是一个整体溢价区域 ，很难找到投资回报率高的目的。建议将面积单价倒转 ，8*100地铁新 ，7*120地铁老社区 ，然后缩小这些地区的规模可以关注 ，九龙山、双井、望京、金台路、向阳公园等新2-3个地区。
问题：房姐好！山东省三线都会 ，名下五套房 ，估值1200万元。其中 ，青岛黄岛区三套 ，济南一套公寓。21岁的独女。本科结业生妄想明年在北京顺义事情。15地铁站石门站周围事情单位。我也是重庆房地产小密圈学生 ，学习欧神理论。有一个想法 ，请指正。我想卖掉本市和黄岛区的两套屋子。现金900万元。计划一:拿300万现金首房贷款500万元买望京地铁周围的屋子 ，三室两厅120左右。方姐说这个区域有升值空间。并且女儿也可以住 ，离单位不远。剩下的600万元现金买了四套重庆等升值 ，八年后我们匹俦卖重庆再买一套北京。计划二 ，600万元买入海淀区学区房 ，一劳永逸。剩下的300万元买重庆。请多邦忙剖析！
答：子弹900 ，更好的解决计划是300北京 ，300深圳 ，剩下的300买重庆和沈阳。北京解决了自我生涯的问题 ，深圳获得了高回报和生齿盈利。重庆是一张鬼牌 ，可以一连很长时间。沈阳的小头寸稳步上升。不要选择房地产投资的时间 ，最好的购置时间是现在。大头寸放在一线 ，小头寸漫衍在二线 ，护送。年底是淘竹笋的好时机 ，现阶段选择更思量租金和销售比例。
答:1。2003年成都郊区房地产属于销售评级；2.沈阳98年房地产销售；3.双井起步800多万；4.东三环老公的屋子进入了“鸡啄米”阶段。双井周围的老电梯校区一样平常是6.5 不是6.5.你的条件不明确。
青岛楼凤QQ群
问题:你好 ，房姐。我现在在长沙有一个学区 ，全款130万左右。天津有一套123万机场周围的屋子 ，尚有一套有身的商住贷款。这笔商业贷款和长沙的租金被抵消了。现在手里没有现金贷款。天津每月5300元。我想在年底买一家大工厂的商住贷款。主要是妄想几年后生长公司。明年下半年 ，我会典质长沙贷款。我会在常营或东坝买一套二手房。由于我只是需要自力。现在北京房租每月6000元 ，我要在北京事情三四年。可是不知道这家银行能不可批准我该怎么妄想。
答:从现有的情形和提问的思绪来看 ，最主要的是「先解毒」。1.需要列出长沙房地产的细节 ，全款可以典质。2.天津机场周围的坑盘可以挂牌出售 ，看销售情形。3.怀来商住天坑挂牌出售。4.大厂商又住天坑了 ，不要乱扔。5.明年下半年 ，两居室的首付可能会酿成一居室。6.没有地方是对的。首先 ，名堂化重新装置系统
答：朝青的优质价钱主要是国美第一城和天鹅湾 ，基本上是4*300或6*200。这两种增添也相对较好。与罗马相比 ，润丰水仍有更大的潜力。
另一个偏向是甘露园 ，向阳园向阳无限都会经典昌盛家园。500-1500总价的目的随机泛起 ，重点是详细的选择。若是有sfsd贷款 ，北京可以操作接力贷款。若是没有sfsd ，建议全额典质购置。
问：你好 ，我的情形是这样的。北京有一套自助住房 ，手里有现金。我想在北京再买一套。我思量到投资和自住。草桥新园1998年的屋子现在报价为5.88w。这所屋子有400w的银行典质贷款。我需要资助业主解决典质贷款 ，然后举行生意。这所屋子能买到吗 ？资助业主解决典质贷款有危害吗 ？若是你选择了你推荐的二手房和新居的区域 ，谢谢
答:选筹要看你的资金情形。我将详细先容如那里置这类目的。1.房地产有典质 ，谁来扫除典质 ？
正常情形下 ，房东默认解押。
若是房东无法扫除押金 ，建议找第三方担保公司提前扫除押金（有扫除押金的用度）。扫除押金属于生意双方处置惩罚生意物的协议 ，中介机构只能协助 ，因此三方扫除押金也是中介机构的正常推荐流程。
最后 ，买方自己出资解押。
为避免未知危害 ，建议买方不要自行出资解押。
2.房地产有典质贷款 ，需要确认哪些危害 ？
房地产债务关系是否保存查封危害 ，因此在签署条约前应举行生产视察 ，以确定外貌上是否保存危害。
3.若是买家出资 ，怎样解压 ？
网上签字后 ，卖方可将衡宇公证给中介全权处置惩罚(如不可公证 ，则跳过)。银行还款当天 ，生意双方前往银行取得产权证实 ，收到银行扣款凭证 ，收到房东贷款收条（提前准备）。解押当天转让给买方。若是当天不可转让所有权 ，最好将产权证书交给中介保管。
新产权证书出具前仍保存未知危害 ，属于上下责任规模。若是担保公司被扫除 ，担保公司将肩负扫除的危害。
问题：方姐姐好！我的情形：三个家庭 ，通过执法 ，我的名字出售（历程中 ，12月转让完成） ，需要买一个两个或三个孩子上学（家庭倾向于三个 ，预算800） ，想问屋子的未来 ，尚有300 ，怙恃票投资租金容易区域和典质贷款操作要领
答：由于海淀区一样平常的学区高地 ，一半以上的屋子价钱很高 ，一半以上的屋子溢价很小。找到性价比高的屋子的概率可能不到向阳的十分之一。若是你想在学区买得越小越好 ，你可以更多地关注向阳部分 ，你的资金在向阳更容易拿到竹笋
问题:方姐姐 ，你好 ，我在回龙观龙金苑东二有一套两居室 ，明年7月1日满二。苏州科技城有一套94平米的小三居室。我在西二旗事情 ，恋人在大望路事情。现在我在西坝河周围租房。现在我妄想换屋子。我想听听你的意见。我主要想重新设置这些资产 ，知足自住需求。
答:优先思量10号线14号线东段 ，看你的资源 ，找市场匹配。若是看总价在600以上 ，就探望京区 ，14/15号线支持；总价在600以内 ，主要看金台路十里堡甘露园 ，对接6/10号线 ，其次是平乐园十里河 ，从14号线分流。
问：你好 ，方姐！我有两个问题：
1、看看你之前的帖子 ，沈阳的屋子现在平均价钱还不到1万 ，可以吃吗 ？
2、不知道你知不知道秦皇岛 ，平均价钱是1.08万 ，还能买吗 ？
答：秦皇岛IP价值高 ，向导一套 ，但住宅房地产不是很好的投资目的 ，没有人接受。沈阳是所有二线省会中单价最低的都会 ，属于天下萧条。
问题:方姐 ，沿海赛洛城这个小区怎么样 ？三期看起来不错。平均价钱能进几多 ？
答：沿海赛洛城 ，百子湾著名网红小明星楼凤社区。
苹果社区比苹果社区低一个品级 ，有6万多个苹果社区。
上车的四个要素：
买到 贷足 确定性 两居 建议优先思量两居室的丈夫房。
问题：方姐姐好 ，我的房地产投资小白 ，已婚 ，伉俪双方都是北京户口 ，没有贷款纪录。一段时间前 ，事情调动 ，出售了一套自住商品房 ，凌驾500万。讨教 ，现在怎样投资更合适 ？事情所在在丰台区青龙湖这边 ，这里的新盘子可以卖吗 ？谢谢你。
答:若是还款能力没问题 ，500万 ，可以优先购置1000万左右的双井次新大面积三居室 ，另一个推荐板块是望京。单价只管控制在7.5万以内。
问题:方姐 ，好 ，伉俪都是北京户口。现在名下有两套房 ，一双桥(100平米 ，次新 ，户型南北通透 ，边房和茅厕都有窗户 ，年底可以做成五个唯一的)2。、马连道西里的孩子一岁多了 ，想换个勤学校(满2年 ，老破小 ，原值高 ，现在出租 ，丈夫和孩子的户口在这个套房里 ，相当于现有的西城学校通道 ，可是很难自力 ，临街面积小 ，次顶层 ，5层)。现在手中现金300万 ，置换计划1、只卖双桥 ，屋子500＋现金３００ ，可得８００＋的首付２、只卖马西 ，还160笔贷款 ，首付300万、两套都卖 ，可得一万万。现在西城学区价钱高 ，在合并锁区。现在适合换房吗 ？若是思量学校、栖身(有老人 ，希望三居室)和未来的相对保值 ，建议哪种置换计划 ，哪个学区更好 ？
答：若是你以为马连道西里响应的学校是可以接受的 ，我建议不要卖两套 ，几年后租两套 ，然后在学校周围租一套高质量的大屋子。若是以为马连道西里对应的学校不敷好 ，建议卖马连道西里 ，保存另一套 ，然后买700W左右的学区房(不自己住 ，租完就租个大的)。1、从投资的角度来看 ，增值空间、流动性、危害提防能力 ，两套小于一套大；更主要的是 ，这两套只是互补的 ，一其中央区域 ，一个郊区。2、700W可以在任何学区买房 ，但金融街德胜等优质学区的住宅属性仍然很差。可是 ，建议单独思量投资和住房。若是你想住得好 ，你可以租屋子。屋子越贵 ，租售比越差 ，租房越划算。
问题:你好 ，我是第一个 ，在亦庄事情 ，经开汀堂 ，西瑞天下 ，和悦华锦。从学区、商圈、交通、保值的角度来看 ，哪个性价比更高 ？
答：和悦华金属于基本设置 ，强调清静性。若是你体贴生涯质量 ，这取决于你的小我私家要求。若是投资性价比高 ，建议在望京新增更多投资价值
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